Các tranh chấp hợp đồng thuê tài sản thường gặp

1. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê tài sản là gì?

Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định thì: Hợp đồng thuê/ cho thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê là những mâu thuẫn, bất đồng, xung đột giữa các bên trong hợp đồng về việc thực hiện không đúng hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ đã ghi nhận trong hợp đồng thuê, cho thuê.

2. Các tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê thường gặp là gì?

Dưới đây là một số tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê thường gặp.

2.1. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê liên quan đến chủ thể ký kết hợp đồng

Chủ thể của hợp đồng thuê, cho thuê gồm bên cho thuê và bên thuê. Các chủ thể phải đáp ứng điều kiện về mặt chủ thể theo quy định pháp luật.

Hệ quả pháp lý: Hợp đồng được ký bởi người không có thẩm quyền của doanh nghiệp hoặc cá nhân không đáp ứng điều kiện thực hiện giao dịch dân sự về nguyên tắc sẽ vô hiệu. Tùy từng trường hợp cụ thể mà hợp đồng có thể vô hiệu toàn bộ hoặc vô hiệu một phần.

Ngoài ra, đối với một số hợp đồng thuê, cho thuê các tài sản đặc biệt thì còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật điều chỉnh đối tượng đó. Ví dụ, đối với chủ thể cho thuê nhà xưởng thì theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Phòng ngừa tranh chấp hợp đồng phát sinh do chủ thể hợp đồng, các chủ thể cần xem xét như sau:

• Tìm hiểu kỹ về đối tác trước khi thực hiện giao kết hợp đồng;
• Trước khi giao kết hợp đồng cần phải kiểm tra trong Giấy ĐKKD hoặc các giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương để xem ai là người đại diện theo pháp luật, có thẩm quyền ký kết hợp đồng không?
• Yêu cầu cung cấp Văn bản ủy quyền cho nhân viên khi giao dịch hoặc người ký không phải người đại diện theo pháp luật và kiểm tra trong giấy ủy quyền xem người ký có thuộc phạm vi được ủy quyền không (điều kiện ủy quyền, quyền của người được ủy quyền).

2.2. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê về đối tượng hợp đồng thuê tài sản

Các tranh chấp liên quan đến đối tượng hợp đồng thuê tài sản rất đa dạng, theo đó có thể phát sinh các mâu thuẫn liên quan đến nội dung sau:

Thứ nhất, tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê khi đối tượng là tài sản cho thuê vi phạm điều cấm pháp luật (bị nghiêm cấm kinh doanh, trao đổi) hoặc tài sản phải đáp ứng điều kiện luật định khi kinh doanh

Thứ hai, tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê về việc giao tài sản thuê. Do đó, khi bên cho thuê chậm giao tài sản thuê, hoặc giao không đúng lượng, chất lượng, chủng loại, hoặc giao không đúng địa điểm thì cũng rất dễ phát sinh tranh chấp.

Thứ ba, tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê khi tài sản thuê bị giảm sút giá trị. Thực tế phát sinh rất nhiều tranh chấp khi tài sản thuê bị giảm sút giá trị, bị hư hỏng mất mát. Các bên thường mâu thuẫn khi xác minh những trường hợp nào bên thuê phải có trách nhiệm sửa chữa, bồi thường hay những trường hợp nào mà bên thuê không phải chịu trách nhiệm.

Thứ tư, tranh chấp khi bên thuê sử dụng tài sản không đúng công dụng của tài sản và mục đích đã thỏa thuận ở hợp đồng cho thuê.

Thứ năm, tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê về nghĩa vụ sửa chữa, bảo trì, nâng cấp tài sản thuê.

2.3. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê liên quan đến việc đảm bảo quyền sử dụng tài sản cho bên thuê

Theo quy định tại Điều 478 Bộ luật dân sự năm 2015 thì Bên cho thuê có trách nhiệm phải đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

2.4. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê liên quan đến giá cả và thanh toán hợp đồng thuê, cho thuê

Do Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng có đền bù trong đó, bên cho thuê hướng tới việc thu được một khoản tiền khi cho người khác sử dụng tài sản của mình. Vì vậy, trong hợp đồng thuê, cho thuê tài sản, giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

Trong một số trường hợp, các bên trong hợp đồng thuê có thể thỏa thuận về khoản tiền đặt cọc, và cũng có rất nhiều tranh chấp phát sinh khi bên cho thuê không trả lại tiện cọc, trừ tiền cọc,… sau khi chấm dứt hợp đồng thuê.

Đa số các hợp đồng thuê tài sản thường xảy ra tranh chấp ở điều khoản này khi bên thuê có hành vi thanh toán không đúng hạn tiền thuê, hoặc tranh chấp về giá thuê khi xảy ra các trường hợp được xem là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”.

Bởi vậy, Các bên cần đưa ra các điều khoản chi tiết, cụ thể về giá cả, phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán cũng như mức lãi khi bên thuê chậm thanh toán để hạn chế tranh chấp sau này.

2.5. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê liên quan đến vấn đề bồi thường thiệt hại

Như đã phân tích ở trên, khi có hành vi vi phạm hợp đồng, các bên sẽ thường có những tranh chấp liên quan đến vấn đề bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng.

Đối với vấn đề bồi thường thiệt hại: khác với vấn đề phạt vi phạm, trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ thực hiện Hợp đồng phát sinh ngay cả trong trường hợp các bên không có thỏa thuận nào về vấn đề này. Điều 302 Luật thương mại 2005: “Bồi thường thiệt hại là việc bên vi phạm bồi thường những tổn thất do hành vi vi phạm hợp đồng gây ra cho bên bị vi phạm”. Có ba điều kiện phát sinh trách nhiệm bồi thường hợp đồng thương mại (Điều 303 Luật Thương Mại) như sau:

• Có hành vi vi phạm hợp đồng;
• Có thiệt hại thực tế xảy ra;
• Có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm hợp đồng và thiệt hại xảy ra.
• Mức bồi thường thiệt hại mà căn cứ vào lỗi của các bên và mức thiệt hại thực tế xảy ra.

Khi phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại, các bên thường xảy ra tranh chấp trong vấn đề xác định mức bồi thường cho bên bị vi phạm, đặc biệt là khi phát sinh trách nhiệm với bên thứ ba.

Như vậy, khi giao kết hợp đồng, các bên cần phải xem xét các rủi ro có thể xảy ra để đưa tránh những thiệt hại trong hợp đồng thuê và đưa ra các căn cứ định mức bồi thường trong một số trường hợp cụ thể. Bên cạnh đó, trong hợp đồng cần quy định một cách cụ thể về các sự kiện được xem là bất khả kháng, quy định về thời gian thông báo, khắc phục và trách nhiệm khi có vi phạm hợp đồng do sự kiện bất khả kháng gây ra.

Trên đây là những thông tin xoay quanh vấn đề tranh chấp hợp đồng cho thuê tài sản thường gặp. Trong trường hợp bạn đọc cần tư vấn hay có thắc mắc xoay quanh vấn đề này, có thể liên hệ với Luật sư DFC để được tư vấn miễn phí thông qua số điện thoại 0913.348.538.